地产股投资第一课(1)地产盈利模式的特性

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研究一个行业,首先必须搞清楚他的盈利模式。下面先让我们看看房地产这门生意。

除了极少数开发商从事一级开发外,其余大多数开发商,实际都是从事二级开发。现在很多一级开发也都是ZF及旗下的投资公司在做。所谓一级开发,就是把“生地”(或者叫“毛地”)搞成熟地,主要就是拆迁(旧城)、或者基础建设(市政道路及水电等,荒地)。而二级开发,就是在招拍挂市场上,拿到已经整理好的熟地,盖好房子再卖掉。除此之外,还有一级半,这个就不多说了。后文分析的房产开发商,如无特殊说明,均指二级开发。

实际上地产的盈利模式很简单,买地——盖房——卖房。收入超过成本及税收的部分,就是利润。但是房地产也有一些自身的特性,使得地产股的质素千差万别:

一、预售制度。

商品房在建设过程中,就可以出售给客户并收回全款。开发商并不需要等房子全部盖好才能卖,也不能啥也不干就卖红线图。商品房能否出售,取决于开发商是否拿到《预售许可证》。
开发商在拿到预售证之前,是纯投入阶段。主要的投入就是买地的资金,以及拿证前的建设资金。拿到预售证以后,开发商每卖一套房,就能将该套房的全部资金收回,即使这套房子后面还需要两三年的建设和投入。
因此,一些开发商比较在乎的两个指标:
1、       【拿地到开盘时间】。这个指标越短,说明开发商在前期积压资金的时间也越短。快的公司可以做到8、9个月(需要很高的办事效率和执行力)。因为最开始,拍地前的地块调研无需投入太多资金,因此大头的资金投入主要都是从缴付土地款那一刻开始。项目开盘前,还需要做产品设计、报建、招投标、施工建设等等工作,这期间都是只能投入资金,不能回收资金。
2、       【开盘销售去化率】,特别是首开。开发商在首开前,就会做很多营销和推广。为的就是拿到预售证以后,能够立即卖掉一大部分,回笼资金。但是,并不是所有的地产项目,都能够达到较高的开盘去化率(与地段、产品、价格、营销等很多因素都有关系)——除非是房价暴涨市民排队买房。而且作为营销团队的领导,也有一定的私心,去化率太高会被老板认为定价过低,去化率太低会被老板认为能力不足。一般认为普通年份开盘去化率在50%至70%都是比较成功的。

二、土地。

因为房地产的“不动产”特性,每一块土地都是独一无二无法复制的。但是也要注意,并不能因为其“无法复制”,就认为房地产只涨不跌,因为人是可以流动的,不住在这块地上,我住旁边不行吗?不在这个商场买东西,我在旁边的商场买就不行吗?地块的价值,主要由地块本身上盖物,以及一定交通半径范围内的其他地块上盖物决定的。从一定程度上说,由地块周边一定交通范围内的人流密度和资本密度决定。
商品房最主要的成本,土地成本、建筑成本、三费成本等。同一个区域的竞争楼盘,其他的成本都可以在一条起跑线上竞争,唯独土地成本,是从拿地时就决定的,是多少就是多少,无法通过更有效的管理,更合适的规划设计、更先进的工艺去改进。也因此,拿地的时机非常重要。不同的地块(地段及拿地成本),被用来规划成刚需盘、改善盘、别墅盘、商业盘乃至城市综合体等不同类型的地产项目。一个项目是否能运营成功,拿地因素占到六成(拿地时就会做一次可行性研究和定位,以及资金规划等),拿地后的定位和产品规划占两成,后期的建设、营销等占两成。
由于拿地的成本差异,在此又引申出两个重要的指标:
1、【土地成本/售价】占比。理论上说,这个指标越高,则前期的资金占用越多,不利于资金周转。当然这个指标也不是一锤定音的,因为还需综合考虑其他因素。例如城市规模和人口流动等,一些三四线城市,虽然这个指标低,但由于供过于求严重,后期销售受阻,也是不利的。
2、【土地成本/净利润比】,这个指标也是非常重要的。举个例子:假设拿地花了1个亿,建设成本及税收等花了1个亿,净利润也是1个亿(只是简单举例),那么土地成本/净利润比=1。这意味着什么呢?这意味着这个地块开发完毕以后,一个鸡蛋就变成两个鸡蛋了(后续开发规模增加一倍)。如果从回款(现金流)的角度考虑,实际还不需要等项目开发完,只需现金流接上,一个鸡蛋就已经变成两个鸡蛋了。这个问题在后期的第一课也可能会提到。

三、利润率和周转率。

一般情况下,开发商很难同时兼顾利润率和周转率。也就是说,利润率高的情况下,往往周转慢,反之亦然。这个道理其实也就是最基本的商业道理“薄利多销”。
举个简单的例子:一个项目的净利率是7%。假设房价上涨10%的情况下,能够让净利率上升到14%。那么一个快周转的开发商,由于快速开发,一个鸡蛋已经变成了两个鸡蛋;另一个囤地的开发商,慢慢卖等着房价上涨——虽然它只有一个鸡蛋,但最后卖出了两个鸡蛋的价格。哪种模式更好?这个在后期的文字中再详细讨论。

四、土地增值税。

这个税种其实在房地产开发中占到比较大的一块比重。A股会计制度将土地增值税算在【营业税金及附加】里,H股则算在【所得税开支】里。H股看得直观一些,很多H股的情况是,土地增值税的金额跟企业所得税差不多,还有一些甚至土地增值税+企业所得税>企业的净利润。由于土地增值税是实行超率累进税率,普遍来说利润率越高交的税也越多。所以土地增值税是有利于快周转型的房企的。减少土地增值税主要的途径,一是降低利润率+快周转;二是提高建设成本,也就是做精装修房。

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